Diese Folge wird dir präsentiert von Tekes.
Verschoppene Wohnung, so hieß damals unsere 1.
Folge. Weißt du wann das war?
Du hast. Mir das ja vorher geschickt, das
war im November 2021. Ja, so lange gibt es uns schon.
Ich konnte es aber auch nicht glauben ehrlicherweise, dass es
schon so lange her ist. Was sich nicht geändert hat,
bist du nach wie vor Robin Ganser.
Vielleicht magst du ihn dir mal kurz vorstellen.
Ja, ich komme aus Hamburg. Mein Name ist Robin Ganser, bin
jetzt mittlerweile 38 Jahre alt, lebe ja in der Hansestadt
gebürtig, bin da total zufrieden, will da auch sterben
und ja bin seit über 15 Jahren bei der Tekis als
Handelsvertreter angestellt, hätte ich fast gesagt, also im
Nebenberuf gestartet und mittlerweile natürlich in der
Hauptberuflichkeit und beschäftige mich 7 Tage die
Woche damit, Immobilien als Kapitalanlage zu vermitteln, das
ist meine ganz große Leidenschaft und ja, da haben
wir damals ja auch schon drüber gesprochen.
Wenn, wenn wir jetzt auf das Thema Kapitalanlage Immobilien
schauen und auch diejenigen jetzt zuhören und zuschauen, die
die 1. Folge von Baja nicht gehört
haben, was sind Kapitalanlageimmobilien auch
gerade im Unterschied zu den ganz normalen Immobilien, die
ich mir kaufen kann? Ja, also was wahrscheinlich
jeder kennt. Man möchte vielleicht sein Haus
mal bauen oder seine Wohnung beziehen, wo man selber dann
drin lebt. Und wir machen im Prinzip
eigentlich genau den Gegensatz. Unsere Kunden haben Geld zur
Verfügung, wollen beispielsweise Steuern sparen, möchten eine
Rendite erwirtschaften eine Diversifikation, je nachdem, was
für wen wichtig ist, und kaufen dann eben eine Immobilie, und
dort wohnt dann ein Mieter drin, und der zahlt dann nach
Möglichkeit die Immobilie ab und das jeweilige Bedürfnis eben des
Kunden wird dann befriedigt und wir helfen dann eben bei der
Suche, bei der Umsetzung und eben auch bei der Betreuung im
langfristigen Bereich. Das heißt, ich werde Vermieter
oder Vermieterin und erziele darüber dann meine Rendite, so
als Alternative zu alternativen Anlagemöglichkeiten.
Genau so ist es also, wenn man heute Mieter ist, dann wechselt
man eigentlich nur den Stuhl, man wird Vermieter und ja, macht
genau das gleiche, was der Vermieter aktuell vielleicht mit
einem selber macht, wenn man Mieter ist.
Schauen wir doch mal zurück ins Jahr 2021 in den November.
Was hat sich dann seit unserer letzten Folge grundsätzlich
geändert? Alles alles ja schön.
Dann kommen wir zur nächsten Frage.
Noch also eigentlich ruck zuck machen.
Wir haben damals eigentlich das Momentum extremst gut getroffen,
mir war das auch gar nicht mehr so bewusst im Dezember 2021,
dort hatten wir erstmal ein großes KW Chaos kann man sagen,
da wurden dann sage ich mal Zusagen zurückgezogen,
Förderprogramme sollten Ende Januar auslaufen, die haben
schon vorher beendet. Wurden.
Dadurch ist der Neubau extremst ins Struggeln gekommen und wo
wir ja sicherlich heute auch noch zu kommen begann dann im
Dezember 21 eben die Zinsready, also man hatte sich ja gewöhnt
irgendwie an 0 oder ein Prozent Zinsen, manche guckten irgendwie
schon in Länder, wo es sogar Negativzinsen gab, also man.
Bekam, denkt man jetzt gar nicht mehr daran.
Ne, dass es das auch mal gab. Ja, das ist ist vorbei.
Das Thema, und das hat uns wirklich die nächsten, ja
Monate. Jahre bis heute beschäftigt,
wobei wir jetzt wieder auf einem moderaten Zinsniveau sind.
Aber die Zinsen waren damals eben unfassbar niedrig und das
das begann damals direkt nach unserer Folge.
Kommen wir mal in die jüngere Vergangenheit.
Das Jahr 2024 liegt hinter uns. Welche Veränderungen gab es da?
2024 habe ich immer bezeichnet als das Dip Jahr, also die
Immobilienpreise waren im Zuge dieser Zinssteigerung extremst
gefallen zum Teil, also wir hatten 1020 30% Rückgänge am
Immobilienmarkt und im letzten Jahr gab es eine Bodenbildung
und die Zahlen kommen immer ein bisschen versetzt, aber lassen
jetzt schon darauf schließen, dass die Immobilienpreise wieder
leicht am steigen sind und. Und das ist eigentlich die ja
die große Überschrift. Übersetzt Sie also die
Bodenbildung ist erfolgt, und jetzt guckt man mal, wie der
Markt sich weiterentwickelt. Einmal ausgeholt für diejenigen,
die mit der Materie jetzt irgendwie noch gar nichts zu tun
hat, habe ich bei 0 anfangen. Was hat der Zins mit den
Immobilien zu tun, so die grundsätzliche Frage, vielleicht
kannst du das einmal erklären und vor allem, wie hat sich der
Zins jetzt so auch entwickelt, wenn du diese ganzen Jahre jetzt
mal so zusammen nimmst. Ja, der Zins ist eine ganz
entscheidende Größe, weil wenn man jetzt eine Immobilie kauft,
ich sag mal 300000€ kostet die bei uns so im Schnitt, dann
kauft der Kunde die ja nicht aus dem Eigenkapital.
Also das sind ganz, ganz wenige Kunden, die so viel Vermögen
haben, sondern man finanziert den Kaufpreis in der Regel zu
100% also die Immobilie kostet 300000,00€, dann holen wir uns
auch 300000€ von der Bank und die Bank möchte dafür eben eine
Tilgung haben, also man zahlt den Kredit zurück und sie möchte
aber natürlich auch Geld verdienen und dafür gibt es eben
einen Zins. Der monatlich abzuführen ist.
Und wenn der natürlich steigt, dann habe ich mehr zu bezahlen
und das bedeutet im Umkehrschluss, ich habe quasi
ein höheres Investment zu leisten.
Das ist auch der Grund, warum die Immobilienpreise dann in der
Regel deswegen auch zurückgehen, weil eben der Kapitalanleger
immer guckt, was bezahle ich, was bekomme ich dafür, und wenn
ich jetzt was kaufe, und ich muss dafür mehr bezahlen im
Sinne von, ich habe jetzt mehr kosten, dann zahlt er vielleicht
auch weniger für die Immobilie, und das ist da der große
Hintergrund. Ja, und zur zweiten Frage.
Kannst dich noch mal kurz wieder.
Die Entwicklung des Zinses, ja. Die hätte ich jetzt schon fast
vergessen. Wahrscheinlicherweise hat das ja
mir noch mehrere graue Haare auf den Kopf gehört, als ich sowieso
schon hatte. Damals waren wir wirklich im
Niedrigzinsumfeld und dann ist zwischenzeitlich der Zins.
Kann man ja drüber streiten immer was man sich anguckt,
sogar bis zu 5% gestiegen und das ist eine Steigerungsrate
gewesen, die hat es auch so in der Form in der jüngsten
Vergangenheit noch nie gegeben und hat ja uns vor ganz, ganz
viele Herausforderungen gestellt und in dem Zuge ist ja die
Inflationsrate, das haben wir wahrscheinlich auch gemerkt,
alles ist n bisschen teurer geworden.
Auch extremst im Hochgegangen und das war eben auch der Grund,
warum eben dann auch der Gesetzgeber wieder reagiert hat
über die EZB. Und jetzt gehen ja gerade die
Zinsen auch schon wieder zurück, aber der Zins musste eben auch
ansteigen, um die Inflationsrate eben ja im Schach zu halten.
Fordere ich da jetzt gleich noch mal tiefer reingehe?
Ich kann mir vorstellen, es gibt jetzt so einige Hörerinnen und
Hörer, die sagen sich irgendwie, das ist cool, das kannte ich
noch gar nicht. Da würde ich mich jetzt gerne
damit beschäftigen. Gibt es so bestimmte Kriterien,
die ich erfüllen muss, also das gesagt in der Regel werden 100%
finanziert, aber keine Ahnung, muss ich irgendwie ein
bestimmtes Einkommen schon haben, bestimmte Sicherheiten
haben kommen jetzt nicht wahrscheinlich direkt aus der
Schule, aus der Uni und sage so jetzt geh mal shoppen, nämlich
eine Wohnung, also was muss ich berücksichtigen, gibt es da
bestimmte Kriterien? Die er da ansetzt.
Ja, also bei uns auf jeden Fall. Also wir grenzen uns da sehr
stark vom Markt ab, also wir unterscheiden immer, wie alt ist
jemand, also ist jemand jünger als 35, dann braucht er
mindestens 3000€, netto ist er über 35 Braucher mindestens
3500€ netto und Voraussetzung zum Thema überhaupt, sich bei
uns damit zu beschäftigen ist ein Minimum von 30000€ liquides
vermögen. Das bedeutet nicht, dass man das
dann einsetzt, sondern dass das auf jeden Fall vorhanden.
Ist so eine Sicherheit. Hat.
Genau eine Sicherheit im Hintergrund, weil eben natürlich
auch Kosten anfallen. Wir haben notarkosten, wir haben
Gerichtskosten, wir haben Grunderwerbsteuer, bei uns ist
die Makler courtage immer im Kaufpreis mit inklusive, werden
also von den Verkäufern bezahlt, ist aber natürlich indirekt im
Kaufpreis eben enthalten, und das ist in meinen Augen auch
extrem wichtig, ich sag das auch immer, dass sich keiner
benachteiligt fühlt, wenn man jetzt zum Beispiel 2000€ netto
verdient, ist ja ein super Einkommen.
Aber wir sagen eben ganz klar, wenn zum Beispiel so ne Corona
Krise kommt oder es kommt vielleicht mal Kurzarbeit oder
man möchte vielleicht ja später auch mal sein Haus kaufen, es
kommen vielleicht mal Kinder, dann wäre das Schlimmste, dass
man sich ne Immobilie als Kapitalanlage gekauft hat und
dann genau deswegen man vielleicht Themen kriegt, die
man eben damals noch nicht berücksichtigt hat, also
beispielsweise man kann dann nicht mehr sich das Eigenheim
leisten. Da würde ich gern noch mal
einhaken. Neben den Vorteilen gibt es ja
auch Risiken, also das Risiko der Nichtvermietung ist ja
sicherlich ein zentrales Risiko einer Kapitalanlageimmobilie,
aber wir wollen ja transparent sein, also was muss man noch
aufführen? Ja, also die sind auch also
nicht wegzudenken, die da kann man sich auch ganz viel zu
ausdenken, aber die werden immer bleiben.
Also eines der Hauptrisiken ist natürlich der Mietausfall.
Also ich kaufe mir ne Immobilie, da wohnt jetzt ne Mieterin und
der zahlt mir seine Miete nicht. Viele denken natürlich auch
immer sofort so an ne Mietnormade, die macht einem die
ganze Wohnung Schrott und die zahlt keine Miete und dann
verschwindet die irgendwann ganz ganz geringer Anteil am Markt.
Aber natürlich kann es vorkommen, dass n Mieter einfach
nicht zahlt, beispielsweise weil er von seinem Arbeitgeber nicht
bezahlt wird, weil er im kleinen, Ich sag mal im Betrieb
arbeitet. Es kann sein, dass es vielleicht
n psychisches Problem gibt, es kann sein, dass jemand
vergesslich ist und deswegen braucht man eben auch Rücklagen,
um das ausgleichen zu können. Auf der anderen Seite würde ich
sagen, dass das Hauptrisiko beim Thema Immobilienkauf ist.
Dann eben auch das Gebäude, also der der Bestand, den ich
erwerbe. Bedeutet, was passiert, wenn die
Fassade kaputt geht, was passiert, wenn die Rohre gemacht
werden müssen, was ist mit den Dächern, was ist mit dem Boden,
wie sieht die Wohnung von innen aus, muss vielleicht mit
Elektrik gemacht werden und auch dort muss man ganz klar sagen,
und das ist auch. Zu 100% sicher, irgendwann
kommen diese Maßnahmen, weil das ein Abnutzungsgegenstand ist.
Genauso wie beim Auto. Irgendwann ist es eben kaputt.
Genauso ist auch bei einer Immobilie und deswegen bildet
man eben auch monatlich dafür Rücklagen im Rahmen der
Hausgeldzahlung und das sollte man sich aber, wenn man eine
Immobilie kauft, immer ganz genau anschauen, das ist also
auch vollkommen unabhängig davon, ob es jetzt eine
Immobilie als Kapitalanlage ist oder auch zur Eigennutzung.
In beiden Fällen ist das allerwichtigste, dass die
Substanz sich angeschaut wird und eben nicht nur.
Ich sage es jetzt mal deutlich. Ich habe gar keine Ahnung davon.
Und wenn ich jetzt mit dir da in die Immobilie gehe, sagen wir,
Mensch, oh, wir haben ja ein gutes Gefühl, das sieht ja gut
aus, aber es macht eben schon Sinn, sich auch das Dach
anzuschauen oder mal ja, wenn es denn da ist und nicht
reinregnet, sonst wird wahrscheinlich uns beiden das
auch auffallen, aber ich klettere beispielsweise auch
nicht aufs Dach und ich könnte es auch gar nicht beurteilen.
Also, und da braucht man dann eben Leute an der Seite, die
sich damit auskennen. Springen wir noch mal zurück.
Wir hatten über die Zinsentwicklung gesprochen.
Baugenehmigungsverfahren, die haben sich ja auch verändert wie
wie, inwiefern haben die sich verändert und inwiefern hat das
Auswirkungen auf das Thema Kapitalanlage Immobilien?
Ja, wir sind ja in Deutschland Weltmeister in ganz vielen
Disziplinen und 1. Kann man in dem Zusammenhang auf
jeden Fall auch festhalten. Jedes Jahr kommen neue
Regularien dazu. Das ist auch zum Teil Problem
der Sache, dass wir nach wie vor zu wenig Wohnraum haben, weil es
einfach immer länger dauert, bis eben ein Bau genehmigt wird.
Also ich nehme mal eigentlich ganz gerne das Beispiel
Autobahnbrücke auch, also jede Autobahnbrücke in Deutschland
wird individuell geplant und da kann man auch die Frage stellen,
ob das eigentlich sinnig ist, weil andere Länder machen das
auch anders, die haben dann einen Baukasten, weil es reicht
ja vielleicht 1015, 20, baukastensteine und dann guckt
man immer, was da gerade so passt und.
In der Stadt ist das immer häufig schwierig zu führen.
Die Diskussion, weil dann immer angeführt wird, Mensch, man muss
sich ja auch die Umgebung anschauen und passt das Objekt
dann eigentlich auch in die aktuelle Lage und deswegen nehme
ich eigentlich immer ganz gerne das Thema Brücke, weil das
eigentlich, glaube ich, relativ klar ist, dass es dann nicht um
Schönheitspreis geht und was sich aber verändert hat, und das
war letztes Jahr natürlich auch ein großer Einschnitt.
Ist dieses wunderbare Heizungsgesetz, dass eben der
Fokus darauf gelegt wurde, alles soll grün sein und ja, auch
zwischenzeitlich durch die Medien geisterte.
Jeder muss jetzt seine Ölheizung tauschen, jeder muss jetzt
irgendwie seine Wohnung sanieren und dann ging es ja noch darum,
Mensch, ob die 80 jährige Oma das auch machen muss oder nur
der 70 jährige Opa und das hat auf jeden Fall eine riesige
Verunsicherung geschaffen und wenn ich es persönlich.
Ganz kurz so eine Verunsicherung geschaffen, die auch dazu
geführt hat, dass die Nachfrage dann so ein bisschen.
Zurückgegangen ist? Oder war es ne Verunsicherung
und man hat gesagt, ja gut. So ist es halt ja, also auf
jeden Fall auch. Also dass die Nachweise, dass
der Kauf von Wohnungen gestockt hat, also und auch ne große
Auswirkung auf den Wert von Immobilien, weil auf einmal sich
jeder diesen Energieausweis angeschaut hat.
Ich Vergleich das immer so, n bisschen man kauft ne
Waschmaschine. Und geht dann da irgendwie in so
ein Elektronikfachhandel? Und dann ist natürlich alles
das, was grün ist und ein Plus hat und ein A hat.
Das ist natürlich gut und das kauft man dann, aber keiner hat
eine Ahnung eigentlich was das bedeutet, das nehme ich mal ganz
gerne als Beispiel und so ähnlich ist es auch in dem
Segment und ich habe da persönlich auch eine andere
Meinung zu. Also ich würde auch nicht sagen,
man muss nur kaufen was jetzt irgendwie.
Die besten Energieklassen hat man, braucht aber auf jeden Fall
ein Konzept, um eben zum Beispiel eine schlechtere
Energieklasse, weil sie nicht ein g und ein h vielleicht auch
auf mindestens auf ein D zu entwickeln.
Und spannend war das eigentlich aus Investorensicht, weil eben
die Abschläge für die schlechten Energieklassen überproportional
hoch waren und dann muss ich mich ja eigentlich nur fragen,
wie hoch ist der Abschlag und was kostet mich das vielleicht
entsprechend zu entwickeln und darüber konnte man auf jeden
Fall sehr gute Schnitte machen, das.
Würden unsere Kunden in der Regel jetzt nicht selber machen.
Das machen wir dann eben mit großen Konzepten und da scheiden
sich aber auch die Geister, dass einige eben auch sagen, Mensch,
ich kaufe jetzt nur noch eine Neubauwohnung, weil eben da habe
ich die ganzen Themen nicht. Und das Haltungsgesetz hat sich
das so ein bisschen wieder normalisiert oder ist es nach
wie vor so, dass das zu einer Zurückhaltung führt und.
Nee, das hat sich normalisiert. Also das hat sicherlich noch
einen Einfluss, dass darauf geachtet wird.
Die Richtlinie kam ja von der EU, also musste dann ja in ein
nationales Recht umgesetzt werden, man ist sich aber ja
auch nach wie vor nicht so ganz sicher, wie das eigentlich
gemacht werden soll, weil ich komme ja auch häufig aus dieser
wirtschaftlichen Sicht, und die Frage, die damals natürlich
aufging, wer bezahlt es am Ende, denn, wenn jetzt eben jede
Fassade gemacht muss, jede Ölheizung getauscht werden soll,
jede Wohnung kernsaniert und. Werden muss, dann bleibt am Ende
ja die Frage zu stellen, wer bezahlt das.
Und das wurde auch nicht final beantwortet, dann wurde ja wohl
natürlich wieder Kompromisse gemacht.
Ich gehe persönlich stark davon aus, wir haben ja auch bald eine
Bundestagswahl, ist jetzt ja nur noch ein paar Wochen hin, dass
die neue Regierung da sehr schnell reagieren wird und das
ja vielleicht sogar komplett kippt, zurücknimmt, Auflockert,
weil sich eigentlich alle auch einig sind, dass das nicht im
Sinne des Erfinders ist da. Müssen wir, glaube ich, auch gar
nicht so tief darauf eingehen. Das Thema der EU ist auch, wir
haben eben quasi ja einen Energieausweis mit
verschiedensten Buchstaben, aber beispielsweise in Polen oder in
den Niederlanden oder in Frankreich oder in Italien ist
eben ein E etwas ganz anderes als ein E in Deutschland also,
und so kann es eben kommen, dass wenn wir in Deutschland es als E
bezeichnen, dann. Dass dann beispielsweise in
Polen schon d ist, und das ist natürlich ein bisschen ad
absurdum, weil da müsste man natürlich eigentlich eine
Einheitlichkeit herstellen und du kannst dir vielleicht
vorstellen, wie das in Deutschland ist.
In Deutschland sind wir natürlich sehr harsch und unsere
Energieklassen sind natürlich mit die härtesten in der EU, das
wäre nicht anders zu erwarten gewesen, natürlich.
Hören wir doch mal auf diese Baugenehmigungsverfahren
zurückkommen. Wo gesagt okay dadurch stockt es
so ein bisschen. Wohnungsbedarf ist ja sehr, sehr
groß, Stichwort Fachkräftemangel, das hat doch
sicherlich auch Auswirkungen in der Branche, oder?
Ist eine Katastrophe auch ganz kurz beantworten.
Also wir haben nach wie vor zu wenig Wohnraum in Deutschland,
wir müssen es erst mal schaffen, den zu planen, also dann
genehmigen zu lassen, sagen wir mal, das würden wir theoretisch
hinbekommen. Dann müssten wir es natürlich
auch noch an der richtigen Stelle schaffen.
Es müsste bezahlbar sein, sagen haben wir da auch überall n
Haken hinter und jetzt kommt noch der Fachkräftemangel dazu,
wir könnten es gar nicht herstellen und da da hilft uns
auch ne künstliche Intelligenz nicht, die kann uns vielleicht
nachher helfen, vielleicht den Bau besser zu planen, schneller
Genehmigungsverfahren vielleicht von Seiten des Staates, also ich
klopf mal auf Holz, toi, toi, toi, vielleicht kommt das ja
alles haben wir alle mehr davon, aber am Ende wird noch n Mensch
dort stehen müssen. Der eben das herstellt.
Und da kommt noch eine riesige Welle auf uns zu, weil ja, wenn
wir uns mal so umschauen in unserem privaten Leben oder
vielleicht auch Richtung jüngere Menschen, sehr wenig Menschen
noch Interesse haben, diesen Job zu machen, und das kommt aber
noch on top, also das ist heute schon präsent, das wird aber in
den nächsten 5 bis 10 Jahren noch sehr, sehr akut werden.
Okay. Du hast angesprochen, dass in
Kürze auch die Bundestagswahl bevorsteht.
Wir zeichnen jetzt Mitte, Ende Januar auf, in der Tat, in ein
paar Wochen wird das der Fall sein.
Was ist denn von der neuen Bundesregierung zu erwarten, so
aus deiner ganz persönlichen Sicht mit Fokus auf
Kapitalanlage, Immobilien? Einiges, denn.
So wie es aktuell ist, kann es eben nicht weitergehen.
Also die alte Bundesregierung hatte sich ja als Ziel
ausgegeben, 400000 Wohnungen im Jahr herzustellen, also immer
aufpassen 400000 Wohnungen im Jahr herzustellen, im
abgelaufenen Jahr 2024 die finalen Zahlen liegen ja noch
nicht vor, wird es um die 200000 Genehmigungen gegeben haben,
wenn es 200000 Genehmigungen gibt, dann werden wahrscheinlich
200000 Wohnungen gebaut werden, also am Ende vielleicht. 150000
Wohnungen fertiggestellt wenn überhaupt, und die neue
Bundesregierung wird natürlich dort ansetzen, weil die 400000
hatte natürlich n Hintergrund, denn wenn es uns gelingen würde,
400000 Wohnungen an der richtigen Stelle über einen
Zeitraum von 678 Jahren zu bauen.
Dann würde das Angebots nachfrageverhältnis wieder ins
Reine kommen. Also das, was wir aktuell
merken, wenn wir eine Wohnung suchen, dass es eben zu wenig
Wohnungen gibt und dadurch eben die Mieten eben auch steigen,
und deswegen muss das Ziel sein, mehr Wohnungen herzustellen, das
heißt also mehr Baugenehmigung und eben auch mehr
fertiggestellte Wohnungen an den richtigen Plätzen in dieser
wunderschönen Republik, und da bin ich extremst gespannt, da
können wir wahrscheinlich auch noch mal drüber reden, Stichwort
degressive Abschreibung, die hat ja die alte Bundesregierung
noch. Eingeführt, da klopfe ich auch
noch mal auf Holz. Das war eine richtig gute Sache,
wobei eben das Verfahren eben auch zu lange gedauert hat, das
das das Thema kam eben auf Ende 2023 und wurde dann eben erst
final entschieden im März 2024 und jetzt stellen sich alle erst
darauf ein, dass eben auch damit geplant werden kann und da gehe
ich ganz stark davon aus, dass die neue Bundesregierung weitere
Anreize schaffen werden muss. Um das Problem zu lösen, weil
sonst werden wir eben eine Mietenexplosion erleben dürfen.
Lass uns mal ein Zwischenfazit ziehen.
Also wir haben uns jetzt über die Entwicklung des Zinses
unterhalten und was da so für Strömungen links und rechts dazu
kam. Aus deiner ganz persönlichen
Sicht, ich weiß, das ist jetzt so ein Blick in die Glaskugel,
aber würdest du dann sagen, die Mieten werden trotz allem
steigen? Die Frage stelle ich mir
natürlich jetzt, wenn ich sage Kapitalanlage, Immobilie, das
klingt ja spannend. Das Thema Heizungsgesetz und
diese ganzen Energiegeschichten und so OK, irgendwie wird es ja
lösbar sein, wenn ich jetzt mit einem längeren Horizont nach
vorne schaue, wie würdest du das beurteilen?
Ja, die Mieten werden so stark steigen, wie wir uns das heute
nicht vorstellen können. Denn.
Warum? Warum sagst du das?
Weil wir zu wenig Wohnraum haben.
Also das Problem wird von Monat zu Monat immer schlimmer in den
funktionierenden Standorten. Das gilt übrigens auch nicht für
ganz Deutschland, das ist halt auch noch mal ganz wichtig zu
sagen, wenn ich immer, sag ich mal über das Thema Immobilie als
Kapitalanlage spreche, dann rede ich über die Standorte, die
funktionieren, das sind beispielsweise die A Standorte,
also München, Hamburg, Berlin und so weiter und sofort
Leipzig, Dresden, natürlich auch mal mit Reingeschmissen, wobei.
Die ja noch nicht, sage ich mal, in den großen Top Standorten zu
nennen sind. Aber es gibt eben da ganz, ganz
viele Standorte, die funktionieren und wozu wenig
Wohnraum ist, weil die Menschen eben, Stichwort Urbanisierung,
dort leben möchten, hatten wir, glaube ich, beim letzten Mal
auch schon mal drüber gesprochen, daran hat sich auch
nichts verändert und wir hatten ein wunderbares
Sozialexperiment, könnte man fast sagen, in Berlin, als der
Mietendeckel eingeführt wurde, also wo ein staatlicher Eingriff
war, um die Mieten. Zu deckeln.
Daraufhin sind die Investoren aus der Stadt gegangen und
Berlin hat jetzt ja in Deutschland, das ist ja auch
erst ganz frisch erhoben worden, die zweithöchsten Mieten nach
München, also unvorstellbar, was da passiert ist in den letzten
Jahren und Monaten, ausgelöst eben durch diese Gesetzgebung,
und jetzt wissen wir, wenn wir also jetzt zu wenig Wohnraum
haben, also weil so wenig gebaut wird durch die Baulinien, ist
das eigentlich genau das gleiche, was in Berlin im
Kleinen passiert ist, durch das den Weg.
Gang der Investoren das passiert jetzt in Deutschland im Großen,
weil eben die Baugenehmigungszahlen so stark
eingebrochen sind, und dadurch können wir, das ist für viele,
glaube ich, immer schwer nachzuvollziehen.
Aber der Gedankengang ist eigentlich nicht so komplex, wir
können heute in der Gegenwart schon die Zukunft sehen, weil
wenn wir die Baugenehmigung von heute sehen, dann sehen wir in
der Zukunft schon, was daraus gebaut wird, und dadurch haben
wir einen sehr, sehr starken Forecast.
Und so wissen wir, dass in den nächsten 12345 Jahren viel zu
wenig Wohnungen da sind. Und das wird noch mehr Druck auf
den Wohnungsmarkt ausüben, und das wird dann sich wieder
spiegeln in steigenden Mieten. Und also es gibt ja jetzt, so
wie ich das sehe, so 2 wesentliche Strömungen, die
Auswirkungen haben auf steigende Mieten, das eine, die
Wohnungsknappheit, der Druck, ich muss ja irgendwo wohnen und
auf der anderen Seite Lage, Lage, Lage.
Gleicht sich das aus oder ist Lage, Lage, Lage inzwischen gar
nicht mehr so wichtig wie früher, weil die Knappheit so
stark ist? Wie beurteilst du das?
Die Lage wird nie wegzudenken sein.
Trotz der Knappheit an Wohnungen.
Ja, trotz der Knappheit, aber die wird natürlich ausgedehnt.
Das ist ja auch genau der Grund, also wenn man Berlin ist
eigentlich ein schönes Beispiel oder Hamburg auch auch als
Stadtstaaten, wenn man da eben auch, sag ich mal, auf der
Weltkarte raufschaut und mal ranzoomt, dann sieht man eben
ja, wie die Stadt sich entwickelt hat häufig, wieso n
Stern oder weiß ich nicht wieso n Kreis also man spricht häufig
ja eben auch von so kreisen, die sich entwickeln, das heißt also
zum Thema Lage wird also. Die große Lage also jetzt die
große Stadt, wichtig sein. Aber wir werden natürlich auch
mehr Ansiedlung in der Metropolregion erleben, das
haben wir auch schon in den letzten Jahren gesehen, und das
sehen wir auch nicht nur in Deutschland, das sehen wir auch
weltweit, das ist eben ne ganz normale Entwicklung.
Meine Antwort darauf wäre eben so sag ich mal mehrschichtig,
also das ist sicherlich sinnvoll, das auch zu machen,
und das wird zwangsläufig passieren, trotzdem gibt es eben
auch ganz viele Menschen, die eben sehr.
Zentrumsnah Leben wollen die eben nicht 30 6090 Minuten in
eine Stadt fahren möchten. Und dort gibt es für mich eben
nur eine Antwort. Wir müssen in den großen Städten
mehr bauen, und zwar nach oben, und zwar ganz viel, und das
kennen wir auch schon aus ganz großen anderen Metropolen dieser
Erde, und da sind wir in Deutschland noch nicht so
richtig angekommen. Jetzt stehe ich da, so als.
Egal, ob ich jetzt junger Mensch bin oder Mittel oder älter.
Jetzt habe ich 3 Optionen als Interessent mieten oder also
doch zur Miete wohnen, Eigenheim und die Kapitalanlage Immobilie
diese 3 Optionen natürlich gibt es da wahrscheinlich drumherum,
aber wenn wir mal die 3. Wenn ich jetzt in die Beratung
zu dir käme und sage, ja, was soll ich jetzt machen, das ABC,
was würdest du mir da raten oder nach welchen Kriterien sollte
ich beurteilen, was davon für mich das passende wäre?
Ja, Frank, du musst am Ende einen Preis zahlen, das kann ich
so. Ja, das hast du ja gar nicht
gesagt. Ja, das kann ich dir vorne
wegnehmen und mein Rat, und da scheiden sich aber auch die
Geister. Ist ganz klar die Kosten
möglichst gering, halten möglichst lange zur Miete
wohnen. Ich habe selber sehr, sehr lange
in einer 28 Quadratmeter Wohnung gewohnt, bei wenig kosten und
dann parallel mit Immobilien zur Kapitalanlage ins Portfolio
gelegt und dann hatte ich immer die Vision und die ist bei mir
persönlich aufgegangen, dass dann diese Mieter aus diesen
Immobilien, die ich als Kapitalanlage gekauft haben,
nachher meine Immobilie, die ich mir zur Eigennutzung kaufe,
abzahlen, das hat mich persönlich motiviert und.
Und da rede ich aber nicht darüber, jetzt mal einen Monat
länger zur Miete zu wohnen oder ein Jahr.
Also das kann durchaus ein Horizont sein von 1015 Jahren,
den man eben als Preis zahlen muss, wo andere vielleicht schon
ihr Eigenheim sich gekauft haben, ihre Familie gegründet
haben, ihren Baum gepflanzt haben und eben im schönen Haus
wohnen mit Garten. Wenn wir jetzt mal, sage ich
mal, dieses ganz harte Beispiel nehmen und.
Da muss glaub ich jeder, also du dann auch für dich entscheiden.
Was ist dir wichtiger und da gibt es auch keinen richtig oder
falsch. Unter Renditegesichtspunkten
würde ich immer sagen und ich komm ja seltenst nicht von den
Zahlen, würde ich immer diesen Weg bevorzugen, aber wenn man
jetzt sagt, Nein, mir ist es wichtiger ich möchte ne Familie
gründen, ich möchte mein Zuhause haben.
Dann zahle ich eben den Preis, dass ich mein Kapital dort
binde, überproportional viel und es wird mir schwerer fallen, in
den Kapitalanlagemarkt vorzudringen.
Das, und das ist auch völlig in Ordnung und jeder sollte das
machen, was für ihn sich richtig anfühlt.
Wenn wir mal in die Beratungspraxis schauen, die
Kundinnen und Kunden, die in die Beratung kommen, was was ist, so
deren Kernmotivation für eine Kapitalanlage Immobilie?
Kann man das so sagen? Hat das auch vielleicht mit der
jungen Generation was zu tun, dass man sagt, die eine
Generation hat ganz andere motivative Gründe, um sich eine
Kapitalanlage Immobilie zu kaufen, als denn vielleicht die
nächsten Generationen? Ist es für alle gleich, was
beobachtest du da aus deiner Vertriebspraxis?
Also es gibt da bestimmte Überschriften.
Also ich glaube, ganz entscheidend ist natürlich, dass
damit auch Geld verdient werden soll.
Das ist auch ganz normal. Ich investiere irgendwo, ich
gebe da mein Geld hin und dann möchte ich das natürlich zurück
haben und auch mehr. Haben also Stichwort Rendite und
was natürlich in den letzten Jahren noch aufgekommen ist, das
Thema Diversifikation, also die Märkte gehen hoch, die Märkte
gehen runter, es wird immer unsicherer und da würde ich
immer sagen, derjenige, der sich das leisten kann und sich
Gedanken gemacht hat, was er möchte in seinem Leben, dann
eine Immobilie in sein Portfolio zu legen, ist in meiner Welt
alternativlos. Weil das eben dazu gehört.
Und ich kenne ehrlicherweise niemanden, der eben vermögend
ist, der das nicht gemacht hat. Die einen kaufen ne
eigengenutzte Immobilie, die anderen kaufen ne Immobilie als
Kapitalanlage und das ist so n ganz ganz fester wert.
OK, also man sieht ja wie wichtig da ne individuelle
Beratung ist um zu gucken was sind so die persönlichen
Wünsche, Ziele und auch wieso die Risikoneigung.
Das wird ja dann alles. Mit berücksichtigt vielleicht.
Zu dem Punkt noch kurz, was ich eben sag ich mal da in Gedanken
mit hatte als Rentenbaustein wird das natürlich auch ganz
häufig gesehen nach dem Motto das das war etwas was mich
extremst motiviert, deswegen wollte ich das gerade da noch
mal mit Reinschmeißen, also überhaupt die Möglichkeit zu
haben eher in Rente gehen zu können.
Also ich habe gelernt mit 67 geht man in Rente und dann hört
man auf und ich kann mir natürlich durch eine Immobilie
die Möglichkeit verschaffen vielleicht.
Eher in Rente zu gehen. Als selbstbestimmter zu
entscheiden. Ja, das kann man gut
zusammenfassen. Schauen wir uns mal, wenn wir
noch einen Tick tiefer jetzt mal reingehen, das Thema Neubau an,
da gibt es ja das Stichwort degressive Abschreibung.
Vielleicht kannst du das mal kurz erklären, was das
eigentlich ist und was damit eigentlich auch einhergeht.
Ja, dann wollen wir hoffen, dass wir niemanden verlieren.
Jetzt, also jetzt wird es natürlich ein bisschen
zahlenlastig. Es ist so, wenn man eine
Immobilie kauft, dann erlaubt einem der Gesetzgeber, die
steuerlich abzusetzen, wenn man die vermietet.
Und ich beschreibe das eigentlich auch immer ganz
gerne. Man wird zum Teil zum
Unternehmer, also wenn man ein Unternehmen hat, und ich kaufe
jetzt etwas ein fürs Unternehmen, dann kann ich das
steuerlich absetzen, das kann ich normalerweise als
Privatperson, als Einzelperson nicht, hier erlaubt also der
Gesetzgeber, dass ich diese Rolle einnehmen kann.
Das bedeutet, nehmen wir mal das Beispiel nehmen für 300000,00€
eine Wohnung, die wir kaufen, dann guckt der Gesetzgeber,
wieviel des Kaufpreises entfällt auf den Grund und Boden und
wieviel auf den Gebäudeanteil. Das ist im Bestand häufig 7030
8020 machen wir es mal einfach, sagen wir mal 200000,00€ würden
aufs Gebäude entfallen, dann konnte in der alten Welt konnte
man davon 2% jedes Jahr steuerlich absetzen, das wären
dann beispielsweise 4000€. Das galt für den Bestand, das
galt auch für den Neubau. Da hat der Gesetzgeber dann auch
schon in den letzten Jahren nachgearbeitet, und das wurde
auf zweieinhalb Prozent zum Beispiel dann angehoben, wenn
man bestimmtes Baujahr hatte oder wenn man eben, sag ich mal,
Neubau erworben hat, dass man zum Beispiel 3% dann auch schon
abschreiben konnte, also war schon eine 50 prozentige
Steigerung, das ist die alte Welt, die werfen wir jetzt mal
beiseite, und jetzt? Kam letztes Jahr die
Entscheidung im März die degressive Abschreibung
einzuführen und die Macht natürlich jetzt ein bisschen
komplexer. Die ist aber ein ganz klarer
Hinweis darauf, was der Gesetzgeber will, weil das
kostet den Gesetzgeber auch richtig viel Geld.
Man ist also im Neubau, muss man aufpassen, also im Neubau
hingegangen, alles, was seitdem verkauft wurde, verkauft wird
bis 2029 darf man nicht mehr nur. 2% wie früher, dann waren
es ja 3%, darf man jetzt sogar 5% steuerlich absetzen.
Vorher war es immer linear, jetzt ist Degressiv.
Der Unterschied ist einfach linear, ist konstant degressiv,
ist quasi fallend. Bedeutet ich kann jetzt also 5%
von 200000 steuerlich absetzen und im Jahr drauf werden dann
quasi diese Abschreibungssumme von den 200000 abgezogen und
dann darf ich von diesem Wert noch 5% abschreiben, das wird
also immer ein Tick weniger, das heißt der Gesetzgeber.
Hat mir die Möglichkeit gegeben, Mehrkosten geltend zu machen.
Das sind ja sage ich mal, gesetzliche Bestimmungen und
dadurch bekomme ich früher mein Geld, sage ich mal vom Staat
zurück. Das ist indirekt natürlich eine
Förderung und dadurch will der Gesetzgeber dafür sorgen, dass
es mehr Abschreibungen gibt und dadurch eben natürlich mehr
Wohnraum entsteht. Man kann aber schon mal
festhalten, Stichwort Baugenehmigungszahlen.
Dass anscheinend das Problem so groß geworden ist, dass selbst
durch diesen großen finanziellen Anreiz, weil dadurch rechnen
sich die Objekte natürlich noch viel, viel besser, man hat eine
viel höhere Rendite, es nicht gelungen ist, überhaupt die
Baugenehmigungszahlen hochzuheben, weil, Stichwort
400000 Wohnungen sollen gebaut werden, jetzt kommen wir, wie
gesagt, wir wissen es ja nicht, wahrscheinlich auf 220000
Baugenehmigungen, und das reicht ja nicht, wir bräuchten ja
wahrscheinlich 500006 100000 Baugenehmigungen, um überhaupt
auf 400000 Wohnungen zu kommen. Was hat es mit dieser
Steuerfreiheit nach 10 Jahren auf sich?
Also auch wichtig zu sein? Wir machen natürlich keine
Steuerberatung, das ganz klar, sondern aber es hat ja irgendwie
damit zu tun und es wird in die Waagschale geworfen, das Thema
Steuern dabei. Ja, das sagt mir übrigens eben
auch schon auf der Zunge, weil es ja sehr komplex wird.
Ich würde immer empfehlen, wenn man eine Immobilie kauft, einen
Steuerberater hinzuzuziehen, weil das sehr, sehr individuell
ist. Das kann man nicht mal eben so
auf dem Bierdeckel ausrechnen, und das gilt übrigens auch für
die 10 Jahresfrist. Es gibt.
Eine Besonderheit. Ich kaufe eine Immobilie als
Kapitalanlage und ich kann sie die ganze Zeit steuerlich
absetzen und wenn ich die dann 10 Jahre gehalten habe, dann
kann ich die Immobilie danach steuerfrei verkaufen.
Das ist ein riesiges Novum, das gibt es schon sehr, sehr lange,
Stichwort Bundestagswahl, da bin ich auch gespannt, was kommt,
ich klopfe mal auf Holz, dass das alles so bleibt, wie es ist.
Aber ich könnte mir vorstellen, dass auch der Gesetzgeber dann
sagt, Mensch. Alles, was irgendwann neu
gekauft wird, gibt es die Regelung nicht mehr.
Ich glaube nicht, dass es rückwirkend angepasst wird, aber
wir lassen uns überraschen. Bedeutet also, ich habe jetzt
eine Immobilie heute für 300000 gekauft, habe die jetzt 10 Jahre
abgezahlt habe vielleicht jetzt noch eine Restschuld von 250000€
und verkaufe diese Immobilie jetzt in 10 Jahren für
400000,00€ wird heute wahrscheinlich wieder jeder
sagen, ja, das kann ja nicht sein, das kann ich mir nicht
vorstellen, kann gleich sonst mal ein privates Beispiel noch
mal erzählen. Der Mensch neigt dazu, nicht zu
verstehen, was Zeit eben am Ende bringt.
Und 10 Jahre ist wirklich, wirklich viel Zeit, beim
Beispiel zu bleiben. Ich verkaufe für 400002 150000
ist die Restschuld kriege ich 400000 überwiesen, 250000 geht
an die Bank, 150000 landet bei mir und darauf muss ich dann
keine Steuern zahlen, ich nehme immer gern das kleine Beispiel,
wenn man mal ein Weihnachtsgeld bekommt, ein Urlaubsgeld, ein
13. Gehalt, ein 14.
Gehalt, eine Tantiemen Bonus. Ja, da zahlt man steuern drauf.
Bei der Immobilie ist es eben so, dann zahlt man da keine
Steuern drauf. Unterschied ist eben ich muss 10
Jahre warten und aber auch dort dieses Thema Steuerberater, weil
das Momentum wann 10 Jahre um ist muss eben sich genau
angeschaut werden, weil es wäre natürlich ärgerlich wenn man das
verpasst und es ist eben nicht immer zwangsläufig die
Unterschrift beim Notartermin, es geht immer dann darum wann
ist der Vertrag wirksam geworden, weil man hat die Stadt
auch noch ein Vorkaufsrecht, manchmal muss der Verkäufer noch
mal gegenzeichnen, also da kann ich jedem nur zurufen.
Wer eine Immobilie kauft, holt sich einen Steuerberater und
alles ist gut. Da mache ich mich ehrlicherweise
in der Beratung auch immer frei von, weil das eben auch nicht
unsere Aufgabe ist und wir auch gar nicht beraten dürfen.
Wir sind am Ende angekommen. Also ich würde jetzt am liebsten
mit dir noch stundenlang weiter sprechen, ich.
Also man merkt ja, das ist ein total spannendes Thema.
Ich glaube, wo viele Menschen sich auch noch gar nicht mit
beschäftigt haben, vielleicht haben wir den einen oder anderen
damit jetzt mal erreicht, um sich damit auseinanderzusetzen,
man sieht, wie wichtig da auch eine individuelle Beratung ist.
Von daher an all diejenigen, die zuhören und zusehen, einfach mal
auf tekes.de zu schauen, da haben wir noch mehr
Informationen und natürlich dann auch die Anlaufstellen, wenn ihr
euch in der Region, da wo ihr seid, beraten lassen wollt.
Am Ende einer Folge Robin Frage ich meinen Gast ja immer, wie
übrigens ja auch schon im November 21 wie er oder sie als
Experte oder Expertin das Thema der Folge für sich selbst gelöst
hat. Total spannend, ne so zu hören.
Ich glaube auch diejenigen die zuschauen und zuhören,
Kapitalanlage Immobilien wie Robin Ganser, wie sieht das bei
dir aus? Ja, muss man ja mal aufpassen,
was man so sagt. Ich habe es ja schon ein
bisschen anklingen lassen. Also ich habe genau dieses
Modell gemacht, ich habe sehr, sehr lange zur Miete gewohnt,
also ganz konkret habe ich erst im Jahr 2021 mir meine Immobilie
zur Eigennutzung gekauft, also da war ich dann damals ja nicht
2025 oder 30 und ja ne, ja, da hängt alles miteinander
zusammen, sage ich mal. Ich bin im Dezember dann noch
dort eingezogen in meine Traumwohnung.
Und ja, habe eben vor über 10 Jahren angefangen, Immobilien
zur Kapitalanlage zu kaufen. Und mein Traum war es immer, mit
40 100 Immobilien zu besitzen und 1.
Kann ich dir auf jeden Fall mitgeben.
Also die 100 ist schon längst gefallen, die ist schon
geschafft, da gibt es jetzt quasi so neue Ziele.
Aber ganz auch 100 Immobilien, das ist doch auch also gut, von
der Rendite war nicht gut, aber ist auch ein super Aufwand,
oder? Und deswegen?
Alle so im Blick. Gibt es da große Partys mit der
mit der mit der Mieterschaft, oder wie muss man sich das
vorstellen? Nee, also meine Mieter, die
kennen mich nicht und das ist auch ganz klar geregelt, dass
das nicht quasi publik wird. Und ich habe ja extrem viele
fleißige Hände im Hintergrund, auf die ich mich verlassen kann,
aber ich weiß ganz genau, wo die Immobilien sind, ich weiß ganz
genau, wie die laufen und hundertprozentig nicht ne, die
kennen mich nicht und da bin ich auch extremst dankbar für.
Und ja, das ist im Prinzip mein Weg gewesen, auch zum Thema Ja
Selbstbestimmtheit da so ein Weg.
Zu finden. Und ja, ich beginne jetzt
lustigerweise, deswegen passt es ganz gut, gerade damit auch ein
2 Immobilien davon zu verkaufen und ich kann auf jeden Fall
sagen, also eine Immobilie habe ich zum Beispiel damals gekauft
für 139000€ und die verkaufe ich jetzt gerade für 399000€, also
da hat es ganz gut funktioniert und mal gucken, was wieder in 10
Jahren ist. Vielleicht hören wir dann ja
zweimal bis dahin und dann. Beobachten wir das mal, ob die
Preise auch wieder steigen, weil Mieten eigentlich steigen,
steigen im Gegenzug eigentlich auch die Kaufpreise.
Zu guter Letzt gerichtet an diejenigen, die jetzt sagen, das
fand ich spannend, aber jetzt, was passiert jetzt also die
konkrete Umsetzung, wie sollte ich vorgehen, was empfiehlst du
da? Ja, da muss ich natürlich
Werbung für unser Unternehmen machen.
Wir machen einmal im Monat in verschiedensten Standorten,
manchmal sogar auch in anderen Abfolgen.
Betongold, Abende, digitale hybride, physische Formate, wo
wir einfach ein 2 Stunden eben erläutern, wie das Thema
funktioniert. Da haben wir ja im Süden, in der
Mitte, im Norden, im Osten, Westen verschiedenste Büros, und
ja, die wird man sicherlich über die Webseite kontaktieren
können, und vielleicht erlebt man mich dann auch mal im
Betongold Abend, mir macht das immer noch eine riesige Freude,
da wissen zu teilen, und das würde ich empfehlen, ja und ob
man es danach dann mit uns macht oder mit jemand anders, das ist
ja dann auch jedem selber überlassen, aber das Wissen
schadet. Das auf jeden Fall nicht.
Prima Robin, herzlichen Dank für deinen erneuten Besuch.
Ich freue mich auf den nächsten Besuch, vielleicht dauert das
dann gar nicht mehr so lange, es ist ein Themengebiet, wo ganz
viel passiert, wo es, glaube ich wichtig ist, immer mal wieder zu
schauen, wo stehen wir da. Also danke für deinen Besuch und
bis zum nächsten Mal. Sehr gerne.
Vielen Dank dieser. Podcast soll dir Finanzwissen
verständlich vermitteln. Er ersetzt jedoch keine
individuelle Beratung. Die Inhalte dienen nicht als
vollständige Grundlage für Anlageentscheidungen.
Unsere Interviewgäste sind Selbstständige
Vertriebspartnerinnen und Vertriebspartner der TGS AG und
Expertinnen und Experten in den Bereichen Versicherung,
Vermögensaufbau, Vorsorge und Finanzen.
Ihre Aussagen geben ihre eigene Meinung wieder und müssen nicht
mit der Ansicht der TGS AG übereinstimmen, wenn wir über
Finanzinstrumente wie Aktien oder Fonds sprechen, bedenke,
jede Anlage ist mit Risiken verbunden, auch ein Verlust des
investierten Kapitals ist möglich.
Chancen und Risiken gehen oft Hand in Hand höhere
Renditechancen bedeuten meist auch ein höheres Risiko.
Das gilt auch für Immobilien, ihr Wert kann steigen, aber auch
fallen, Mieteinnahmen sind nicht garantiert und können steigen,
fallen oder ausbleiben bis hin zur Nichtvermietung treffe
finanzielle Entscheidungen daher immer gut informiert und lass
dich im Zweifel professionell beraten.